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解读房地产走到下半场买房还是好的投资吗

发布时间:2020-08-06 来源:家装知识 点击:0

【解读】房地产走到下半场,买房还是好的投资吗?

导语:不管你是谁,一旦赚了大钱,第一件事想到的绝对是买房。

“房住不炒”,这个词最早是在2016年年底的中央经济工作会议提出来的。

然后2017年十九大报告中再次强调,除了在会议现场获得了雷鸣般的掌声外,同时也把 “房住不炒”这个词再次推向了高潮。

会后,各方媒体群舌纷争各种解读,最终结论无疑都是房地产行业接下来日子不再好过,一个时代就将宣告结束。

2017年落幕,房地产行业取得了前所未有的好成绩:13.3万亿。

“房住不炒”从被提出,到现在已经两年多,这个词的频率出现极其之高,以至于它已经成为房地产行业发展的最高纲领。

而政府出台的一切政策:租售同权、共有产权、房地产税......等无疑都是围绕这个最高纲领落实展开。而刚刚闭幕的两会,也都是这个基调。

总理提出的:稳妥推进房地产税立法,银监会主席郭树清提出的:杆杠率仍需降低,央行副行长潘功胜提出的:积极支持购房合理需求…….无疑都在呼应这个方向:房子是用来住的,不是用来炒的。

房住不炒,好一个干脆利落、铿锵有力。那么房子真的只能买来住,连买多一套来投资都不可以了吗?请问各位客官,你怎么看?

一、各位客官眼中的房住不炒

一些刚需但还没买房的朋友,心里暗自庆幸:这下政府动真格了,叫你们炒房,等房价下跌,跌死你们。先不着急,等房价跌了,再来考虑,顺手还能捡便宜货。

一些有钱想买多一套房子的朋友,心里在纠结:国家都说不要炒房了,自己本身有得住,再买就是和国家的政策对着干了。

和国家政策反着走,能有什么好下场!就像当年计划生育一样,想生多一个,但是一关灯就想起计生委主任上次抓隔壁老王那个不可一世的嘴脸......然后只能咬紧嘴唇勒紧裤头睡了。

而一些买多了两套房子的朋友,心里非常虚,焦虑得不行,每天都在左观察右询问,时不时再去楼下中介店溜达两圈,看到房价没怎么跌,今晚的觉才算睡得踏实。

的确,电视报纸上国家一直强调房住不炒,不断在推进各种长效机制,租售同权,房地产税之类政策,没房的焦虑,那些有房的生怕资产贬值缩水更焦虑。

关于房子这事,去年马云也凑了一嘴,说:“在房住不炒的大方向之下,未来8年房子只会便宜如葱”,这引起屌丝群体们的极大共鸣。

不管你是属于以上哪种想法的人,实际上,我都认为你根本就不懂什么叫“房住不炒”,归根结底是根本不懂房地产。

二、什么叫真正的“房住不炒”?

首先,我们要解决的问题是:什么叫房住不炒!

没错,房子是拿来住的,这是房子的最基本的属性。就像一台,管它是音乐还是摄像,而如果连最基本的通话功能都没有或者不行,那还顶个球用呢?

而在消费升级的今天,如果我们的开发商只是建造那些满足最基本的有房可住,其他所有的功能和体验、需求上的升级都没有的房子,那必定也是残缺的,也是不符合时代的趋势的。

1、“房住”,我们离“住得满意”还很远

所以,对于房住不炒的“住”不仅仅只是你每天起早抹黑一家人在大城市有个窝的居住。还有:

置换居住:有钱了想换套大的;

体验居住:别墅和院子;

旅居居住:寒暑假或者休息日有个地方休闲度假承接你闲暇时光的旅居居住;

养老居住:不管是给老去的父母,还是给油腻中年自己提前准备,承接夕阳无限好的居住;

读书居住:这套房子就是冲着能读这个好学校或者接送孩子上下学方便的居住……

物质不断向上发展和丰富,马斯洛需求层次都可以延伸为5层。

而人的居住需求,在物质极大丰富的今天,不也应该是多样化,多层次的吗?

当然,如果你是连刚需都没解决,那你的眼光和格局肯定只能停留在最基本的居住身上,先有套房子住。

而如果你能跳出你自身的需求,站在一个时代发展和需求的角度去看。

你会发现,在住这一块的空间还非常之大,衣食住行,这辈子需要花人们最多钱的,但是又可以以财富形式留下来的,就只有住了。

换句话说站在全人类的居住市场的完善和升级,中国的房地产市场只能算是一个小学生。

我们离那个居住多样化、房屋个性化和体验人性化的居住市场还远着呢。

所以,从需求的角度:房地产市场在我们有生之年,只会长盛不衰,你永远不要去期待它会有暴跌或者萧条的一天。

2、“不炒”,你以为你是炒房客吗?

而房住不炒的“不炒”呢?

如果你是用自己的钱买的,哪怕你有5套,10套房子都不能说你是炒楼,只能说你在房产这个产品上投资或配置占你个人资金较多。

敲黑板和画重点:只是房产上的投资和配置较多,这只是你个人的资产配置问题,不会影响到整个地产行业,你有钱可以大额度或者全款买下这套房子,是不存在杆杠和坏账的,国家又有什么必要担心和顾虑呢?

真正的炒房行为是怎么样的?

在极大高于自己的支付能力之下,首付靠凑,靠信用贷款、民间借贷、高评高贷、循坏抵押贷款...

...总之靠各种途径借款凑钱买下这套房子。

甚至连最后的供楼都是以卡养卡、信用卡套现方式,以图快速的达成房产涨价转手套利的方式,这就是赤裸裸炒房啊!

而这种炒房客多吗?

按中国的人口基数,千分之一甚至是万分之一都不到,也就是哪怕中国过去房地产那么赚钱,真正的专职炒房客,你在路上随机见到1万个人,可能1个人都不到,像欧神这样的大神级别的炒房客更是凤毛菱角。

实际上,过去真正的炒房客并不多,因为中国80%的人,连刚需都是在过去10年才解决的,又谈何炒房呢?

三、国家为什么要在这个时候提出“房住不炒”?

那么这一刻,为什么国家要提出“房住不炒”?

一个原因就是这80%的人都解决了刚需。

饱暖思“淫欲”,此淫欲非彼淫欲,接下来大家有钱了哪怕钱不多,都敢往投资房子这块考虑。

因为中国过去房地产的发展,让越来越多人认识到了房地产的魅力尝到了甜头,意识到这几乎是个稳赚不赔的生意。

所以,这一刻如果国家再不明确“房住不炒”,不出台一系列政策和机制控制,那么我敢保证,2009美国的次贷危机就会在我们国家上演。

本身万分之一不到的炒房客,会迅速增长到千分之一甚至百分之一的概率,以刚才我说的方式:信用消费贷、民间借贷、循环抵押贷的方式参与到炒房中,那么房地产还可控吗?

绝对失控,就像2015年的A股,牛市在崩盘前不就是股市杆杠和产外配置的最高峰吗?

所以,这一刻,我可以直接和大家明确一个事情,如果你还是想以刚才我说的这种方式进行炒房,必死无疑。

而如果你是在你自己的承受范围和可用购房条件去投资房产,行为上没问题,只是买对买错而已。

而为什么在自己能力之下投资房产没有问题,根本上这和房地产行业的本质相关。

房子除了住这个功能之外,还有一个非常重要的功能,那就是金融属性。

金融属性包括:交易功能和杠杆功能,因为有了交易功能,你可以看涨买进,当然,也可以可以看跌卖出,就如同金融市场的期货买卖一样。

而同时,你也可以使用杆杠,因为首套二套房国家是可以借钱给你的,然后你以月供的方式偿还这套房子的剩余房款。

所以房子的本质就是期货、就是金融产品。

因此,它的价格完全和金融属性相关,如杠杆、利率、信贷。

在信贷大增、利率低下、高杠杆的时候,房地产价格一定大幅上涨,大家可以看到2009年、2014年、2016年的房地产上涨情况。

但在信贷紧缩、利率上升、不允许高杠杆的时候,则房地产价格就会出现下落,如2008年、2013年房地产的形式,甚至是今年的房产形式。

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